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贝壳研究院潘浩:房企将从“高周转”向“快周转”转变

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12月29日,贝壳研究院高级分析师潘浩在贝壳研究院年报发布会上表示,房企要从“高周转”向“快周转”转换,加强企业有限资金的利用效率。房地产行业将逐渐进入向管理要红利的阶段。未来,房地产企业将专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕,将有限的资金投入更优质的项目。

贝壳研究院高级分析师 潘浩

受到疫情冲击,上半年的房企大多采取了两种截然相反的态度。“一派是谨慎应对,一派是‘壮士断腕’”。潘浩总结。而不管采取哪种应对策略,如果自身的健康度较差、现金流较紧张,即便采取了“壮士断腕”的策略,却依然扛不过这道风险。

疫情在使整个行业陷入危机的同时,也刺激了新需求。为了缓解销售压力,今年一月开始,房企纷纷转战“线上”,甚至推出了“无人售楼处”,这在一定程度上补充了客户线下看房的需求。进入三月份,一些头部房企相继推出低成本锁定房源、底价保障、转售奖励以及固定期限无理由退房等政策,进入“全民包销”阶段。“房企通过这种方式,锁定了未来两个月的渠道资源,很大地提升了房企业绩。第一家吃螃蟹的企业得到了非常丰厚的收益,销售额增速达20%以上。”潘浩表示。

“我们能够明显看到房企发债利率有非常明显的下降,国内外的融资成本,都有着非常明显的下降。”潘浩表示。这一方面使房企在回款不利情况下拿到相对比较合适的资金,另一方面,发债的利率较低,也导致今年整个融资规模比较高。“即用之前高利率的债,置换成今年相对低利率的债。”

对于房地产企业而言,重要的是有息负债的增长率不能超标,潘浩认为房企降负债增速之举已在路上,但从目前的债券规模来看,增速高峰至少还要维持3年至5年。

据贝壳研究院统计,2018年至2019年,房企的偿债规模成倍增长。2020年的偿债规模约为9154亿元,同比增长28.7%。2021年,房企到期的债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达到12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。预计未来3-5年后,房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,近几年,房企现金流将保持紧张状态。

2020年的资本市场,物业企业迎来了高光时刻。据贝壳研究院统计,截至12月11日,包括A股、H股、新三板在内的上市物业公司已超百家,其中A股、H股上市物管企业44家,全年新增主板上市企业数量将超越2019年的12家。与房企地产板块上市过程中存在二次、三次递表的艰难相对。房企分拆物业上市的速度不断加快,比如,恒大物业仅用106天,就走完了上市前期流程。

在潘浩看来,物业拆分上市,是房企最成功的多元化尝试。资料显示,房企用近两年的时间基本完成了“去地产化”,旨在凸显未来多元化的经营战略。如今,分拆上市的物管企业纷纷加入“去物业化”的行列,这也蕴含了企业未来的发展方向。“物业公司未来能否出现更快的成长,还是取决于能不能在母公司拓展自己的增长空间。”潘浩说,“房地产变化应该说才刚刚开始。”

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