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从1%到1.5% 消失的房产中介佣金折扣

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从去年12月至今,老包把自己门店的中介费从1%一路提到了1.5%,这个数字,行业的标准价是2.7%。如果春节后的疫情平稳,老包计划再向上提到1.8%。

与老包这样,只有一两家门店的小中介一样,在这个冬天里,北京大部分中介都选择了取消或大幅缩小佣金优惠。链家连老客户的9.5折也没了,我爱我家的门店8折也改成只有买卖同体才能享受佣金优惠,连近年来市场份额不断下降的麦田佣金折扣也进一步缩小……随着市场活跃度的提升,一些之前释放的优惠政策正在被收回。

从1%到1.5%

在陈瑾不断的催促下,弟弟陈生终于赶在2020年12月底前,在老熟人老包的中介门店,把儿子上学要住的房子落停了,只不过,中介的佣金费用比陈瑾同事12月初买房的时候,多出了好几万元。

刚刚过去的近2个月时间,陈瑾发现老包的佣金,从1%、1.35%涨到了1.5%,“水涨船高”的还有房子的紧俏度。

“没办法,市场确实好,特别是小户型,抢已经来不及了,需要围猎。”距离上一次老包用“围猎”这个词,已经过去将近四年的时间。

老包的门店属于小区底商,名义上加盟了一家正在走下坡路的中型中介品牌,实际上,这是个夫妻店。按照老包的说法,挂个牌子,一个是为了让生客放心;再一个,就是眼下的市场状况,兄弟门店能互相帮一把。

老包对社区“吃”的很透,特别是老人和小区里的大学教授们,谁家有一个老人卧床,谁家两口子都是大学教授、“孩子长期是保姆带”他都了如指掌,需要的时候搭把手、多关照点。再加上老包自己的家也在这里,小区里很多人买卖房子都找老包,经常是老太太卖房,也要求儿女买房去找老包。

除了街坊邻居的关系,更重要的是老包给的佣金常年只有1个点。

1个点是什么概念,按照目前大的中介机构链家2.7%的佣金标准,老包这种海淀知名小区一套两居室“条件不错”的房子,大概在1200万元—1300万元,买卖流程下来,佣金要30多万元,即便是我爱我家给的熟人折扣8折,整体也要25万—26万元,老包只收12万—13万元。

从去年12月中旬开始,佣金不断提高,从1%到1.35%,陈瑾带过去的朋友,最后一个买一居室的同事给出了1.5%。那套房子,已经在链家带看了多次,最后卡在了业主要求全款交易,老包带着陈瑾的同事直接敲门,拍出了全款、不是“连环单”两个条件果断拿下。

一居室“暂无货源”

“没办法,目前小区的一居室除了链家手里还有两套有‘瑕疵’的,其他都卖光了,大家都在抢房子,靠我们一家不行,几个兄弟店得串,这都是有成本的。”老包承认,在海淀买一居室的,基本上都是为了孩子,因此也就造成了目前一居室“暂无货源”。

“五六百万元的资金,就算是在海淀,不太好的位置、老点的房子也能找个小两居了。”陈瑾弟弟的儿子,比她的儿子还要大一岁,让两个孩子一起上学,是陈瑾妈妈理想的状态。起初,弟弟想让陈瑾搬到自己住的朝阳区,陈瑾果断拒绝了,用她的话说“住惯了西边,到哪都觉得人多,学校还不行。”

在很多人眼里,陈瑾买房是成功的,婚房就有一个不错的小学,加上小区里自带的幼儿园,基本上12岁之前都不用操心孩子上学问题,这也是该小区目前房子卖的好的原因。

“链家在我们小区周围有三个店、我爱我家有两个,像我们这样的挂牌不挂牌的还有好几个,能养得了这样的市场,成交基数可想而知。”老包如是归纳小区周边二手房的市场状况。

与老包的小中介不同,链家、我爱我家等一些头部机构目前执行着2.7%的中介费用,但一些之前释放的优惠政策正在被收回,这一切也都源于市场“好转”的预期。

“目前的市场状况给了我们极大的信心,与去年同期相比可谓是天壤之别。”北京商报记者同时也走访了头部中介机构的门店,中介人员同样给出了一居室出清紧俏的答案,要么“暂无货源”,要么可供选择空间不大。

上述中介人员告诉北京商报记者,受调控政策影响,目前北京二手房价格水平已处于较低值,因此也造成购房者在买房时受此因素影响不大。但总价是至关重要的因素,能不能凑够首付,决定着该不该有买房的念头,“一居室的快速出清,代表着市场自我修复已经进入成熟阶段,未来具体市场表现不好预判,但开局是喜人的”。

局部暖冬

下行的二手房市场遭遇疫情“黑天鹅”,打折让利是最简单粗暴的抢夺市场手段,如今的变化,似乎也预示着市场暖冬的苗头。

对于目前北京二手房市场的表现,地产分析师严跃进表示,北京二手房市场回暖,是此前积压需求的释放,但这也只是局部表现。放眼全北京二手房市场,自“3.17”调控政策至今,楼市调控仍加码不断,因此部分市场回暖源于刚性需求,但大幅度涨价走量并不会出现。除此之外,目前疫情仍带来诸多不确定性,这方面也会影响到未来购房预期。

北京商报记者注意到,北京执行“3.17”调控政策已将近四年时间,从实施效果来看,二手房价格出现明显回调。

在疫情影响下,2020年北京二手房市场仍表现出韧性复苏。贝壳研究院发布的报告显示,2020年全年北京市二手住宅成交16.9万套,同比增长16%,成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。全年北京二手住宅成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%,连续三年保持相对平稳态势。

二手房市场快速复苏的背后,也源于房贷利率下降带动市场需求释放。2020年北京房地产市场的升温是上半年货币宽松政策影响下,房贷利率下调促进自住需求正常释放所致,到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

尽管北京二手房成交出现回温迹象,但热度或在今年2月戛然而止。贝壳研究院发布的报告显示,2月北京市场面临较大向下压力下,热度难续。1月下旬密集调控出台及银行购房信贷环境收紧,即使部分人群“就地过年”,难延续1月高体量成交。2月市场需求降温,前期上涨较快的城市或区域房价涨幅将收窄。

在刚刚过去的周末,北京市银保监局发布通知,已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组,于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题,一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况,指导北京市银行业协会积极行动,对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。

对于这样的一则消息,无论是老包在内的一线经纪人,还是贝壳这样的大机构,都认为2021年是房地产调控长效机制持续深化的一年,房价及预期的异动将受到更及时、更严格的管控,同时宏观货币环境及购房信贷环境边际收紧可能性较大。与2020年相比,2021年是调控及信贷加压下房价趋稳的一年。


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